青色控除とは
税金を減らすためには、売上を減らすか経費を増やすしかありません。
経費を増やすということは、手元のお金も無くなるということです。
「青色申告特別控除」制度の概要
この制度は、ある一定の条件を満たせば「所得」を65万円控除してくれるという制度で、言い換えると経費が65万円増えると思ってください。節税額でいうと最高で「32万5千円」です。その算定式は以下の通りです。
65万円×税率
税率は、所得税率＋住民税率ということになりますので、所得に応じて、「15％～50％」となります。一番税率の低い方でも、約10万円の税金が毎年少なくなるということになります。
制度の適用条件
それでは、どういう条件を満たせば適用できるのか。それは、以下の5つになります。
- 青色申告を行う
- 複式簿記で帳簿を作成する
- 貸借対照表と損益計算書を、法定申告期限内に提出する
- 発生主義を採用する
- 事業所得（不動産は事業的規模）であること
専門用語がたくさん出てきましたね。ひとつ一つ解説していきます。
１．青色申告を行う
確定申告の方法は大きく分けて2つあります。白色申告というものと、青色申告というものです。このうち、青色申告を採用していないと65万円の控除を受けられません。
この2つ、どう違うのかというと、イメージとしては、白色申告は「簡易的」、青色申告は「しっかり」でしょう。このようなイメージが先行しているため、青色申告にするとすべてをさらけ出すような印象を受け、申告にするのに抵抗を感じられる方が多いようです。
しかし、実際にはそれほど提出資料は変わりません。「貸借対照表」という、資産や負債を記載したものを提出するかどうかの違いです。他にも若干の違いはありますが、それほど大きな違いはありません。
また、青色申告をしたからといって、税務署が納税者のすべてを把握できるわけではありません。白色でも青色でも税務署へ提出する資料は最終結果だけになり、税務署がその内容だけで把握できる情報範囲はとても限られています。ですので、青色申告をされていない方には、ぜひお勧めします。
次に、この青色申告の手続き方法ですが、税務署へ「青色申告承認申請書」という届出書を提出すれば OKです。
ただし、この届出書には提出期限があります。青色申告書による申告をしようとする年の3月15日まで（その年の1月16日以後、新たに事業を開始したり不動産の貸付けをした場合には、その事業開始等の日（非居住者の場合には事業を国内において開始した日）から2月以内。）に提出しなければなりません。
この届出書は1回提出すると自分からとり止めをしない限り有効で、毎年提出する必要はありません。また、今年が第1期の場合、その事業開始の日から2ヵ月以内に提出すると間に合います。年末に初めて不動産を購入された方も、まだ間に合うということになります。
２．複式簿記で帳簿を作成する
これは少しだけ勉強が必要です。複式簿記というのは、すべての取引を左右に分けて記載することからそう呼ばれています。 しかし、今では会計ソフトがありますので、複式簿記の知識が完璧でなくても、会計ソフトへの入力さえしっかりできれば問題ありません。
また、帳簿とは「総勘定元帳」と呼ばれるものなどを指しますが、これらは会計ソフトへ入力すれば自動で作成されます。
３．貸借対照表と損益計算書を、法定申告期限内に提出する
貸借対照表とは、12月末時点のその事業の資産（現金や建物など）や負債（借入金や敷金など）を記載している資料です。損益計算書とは、1月～12月の利益（売上から経費を差し引く）を計算する資料です。
これらを、法定申告期限（例：平成28年の申告は平成29年3月15日）までに提出するということになります。
とても面倒な作業に感じられますが、会計ソフトを利用した場合、自動で集計し「貸借対照表」と「損益計算書」を印刷できますので、それほど手間のかかることではありません。
４．発生主義を採用する
これも難しい話ではありません。会計の世界では、売上や経費を計上するタイミングについて2つの考え方があります。それが「発生主義」と「現金主義」です。例えば、1月の家賃が2月に入金された場合、1月に計上するのを発生主義、2月の入金のタイミングで計上するのを現金主義といいます。
つまり、お金の流れとは関係なく、本来のサービスを提供した月で計上することを発生主義といいます。
５．不動産所得は事業的規模であること
最後に、不動産投資の場合、その不動産が事業的規模であるかどうか、つまりある程度大きいかどうかがポイントとなります。その基準が「5棟10室」です。一戸建てなどの独立した家屋の場合、5棟。アパートなどの共同住宅の場合10室を満たせば事業的規模とみなしてくれます。
ですので、区分所有を中心に投資されている場合、この条件を満たさない可能性があります。
なお、1戸建ては1棟＝2室として換算してくれますので、マンション1棟（6室）と1戸建てを2棟持っている場合であれば、6室＋2棟×2室＝10室となりますので条件を満たすことになります。
そのほか、駐車場は5つで1室換算してもらえるなどのルールもあります。